親から土地や不動産を相続した際、「相続税の申告で使った土地の評価額と、兄弟から提示された金額が違う」「相続した不動産が実際にいくらなのか分からない」と疑問を感じる方は少なくありません。
相続税を計算する際の土地の評価額と、遺産分割で用いる不動産の評価額は、必ずしも一致しません。 この違いを理解しないまま話し合いを進めると、相続人間で意見が対立する原因となることがあります。
本記事では、土地の相続にお悩みの方に向けて、相続税評価と遺産分割における不動産評価の違い、評価額に納得できない場合の対処法について解説します。
1. 相続した土地の評価額はどう決まる？相続税評価との違い
相続した土地の価値を考える際、まず理解しておきたいのが、評価する目的によって金額が異なる場合があるという点です。
相続税の土地評価は「路線価」などを基準に計算する
相続税の申告では、原則として相続が発生した時点の土地の価値を、国税庁が定める評価方法に従って算定します。
代表的な方法が「路線価方式」と「倍率方式」です。
路線価方式は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を基準とし、土地の面積や形状などを考慮して評価する方法です。
一方、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける「倍率方式」が用いられます。
遺産分割の不動産評価は「遺産分割時の時価」が基本
これに対し、遺産分割では、一般に遺産分割の時点における時価を基準に不動産の価値を考えます。
例えば、土地の相続税評価額が1,500万円であっても、実際の市場では2,000万円程度で売却できる場合があります。
この場合、相続税評価額だけを基準に遺産分割を進めると、相続人間で不公平感が生じることがあります。
ただし、相続人全員が合意すれば、相続税評価額などを遺産分割の基準として用いることも可能です。
2. 相続した不動産はいくら？土地の評価額に納得できない場合の対処法
「兄弟が提示した土地の評価額が低すぎる」「不動産会社によって査定額が違う」といった場合、どのように対応すればよいのでしょうか。
複数の資料を確認して不動産の価値を把握する
相続した不動産がいくらなのかを確認するためには、まず評価額の根拠となる資料を集めることが大切です。具体的には、次のような資料が参考になります。
- 固定資産税評価証明書
- 不動産の登記事項証明書
- 相続税申告書
- 路線価図
- 不動産会社による査定書
また、土地の面積や形状、接道状況、利用状況なども、評価に影響する要素です。
評価額が一致しないときは専門家への相談も検討する
例えば、兄が土地を相続する代わりに、弟に一定の現金を支払う「代償分割」という方法があります。
この場合、土地の評価額が1,500万円なのか、2,000万円なのかによって、弟に支払う金額が変わる可能性があるため、評価方法が争点となることがあります。
不動産会社の査定額は参考になりますが、査定の前提条件によって金額が異なる場合もあります。
評価額に納得できない場合は、十分な根拠を確認しないまま遺産分割協議書に署名することは避けましょう。
相続人間で合意できない場合には、不動産鑑定士による評価や、家庭裁判所での遺産分割調停を検討する方法もあります。
3. 土地の相続では遺産分割と相続税の両方を考慮することが重要
土地の評価額について話し合う際には、単に「誰がいくら受け取るか」だけでなく、相続税への影響も考える必要があります。
遺産分割の方法によって税負担が変わることも
相続税には、一定の要件を満たす土地について評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」などの制度があります。
ただし、こうした税務上の特例によって減額された金額が、そのまま遺産分割における不動産の価値になるわけではありません。
また、特例の適用には、土地を取得する相続人や利用状況などについて一定の要件があります。相続税の申告期限までに遺産分割が成立していない場合、原則としてその時点では特例を適用できません。ただし、所定の手続きを行うことで、後から適用できる場合もあります。
そのため、遺産分割の内容だけでなく、相続税の申告期限や必要な手続きについても考慮することが重要です。
法務・税務・不動産評価を一体的に検討する
マリトラスト税務法律事務所の代表弁護士は、弁護士・税理士・不動産鑑定士の資格を有しています。
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まとめ｜土地の評価額に納得できないときは
相続税の土地評価と遺産分割における不動産評価は、目的や評価時点が異なるため、必ずしも同じ金額にはなりません。
相続した不動産がいくらなのか分からない場合や、提示された評価額に納得できない場合には、客観的な資料を確認し、法務・税務の両面から検討することが大切です。
香川県にあるマリトラスト税務法律事務所では、弁護士・税理士・不動産鑑定士の資格を持つ代表弁護士が、土地の評価から遺産分割、相続税に関するご相談まで一貫して対応しています。
宇多津町、坂出市、丸亀市、高松市、善通寺市、多度津町、琴平町、まんのう町、観音寺市、三豊市をはじめ、香川県全域のほか、岡山県・徳島県・愛媛県・高知県など近隣地域からのご相談にも対応しています。
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土地の相続や評価額に関するお悩みは、どうぞお気軽にご相談ください。